Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?

C'est la situation d'un propriétaire bailleur (au régime réel, location nue) dont les charges déductibles — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance… — dépassent les loyers encaissés. La part hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur les futurs revenus fonciers.

Combien peut-on déduire avec un déficit foncier ?

Le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (15 300 € pour d'anciens dispositifs Périssol ou Cosse, et 21 400 € sur option pour des travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2027). La part qui dépasse, ainsi que les intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un bien loué sont déductibles. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. Le bien doit être loué nu et relever du régime réel d'imposition.

Déficit foncier : faire baisser son impôt grâce aux travaux d'un bien loué

Si vous louez un logement nu au régime réel et que vos charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Son intérêt : il s'impute sur l'ensemble de vos revenus, salaires compris, et fait baisser votre impôt dès l'année des travaux. C'est aussi l'un des rares leviers à échapper au plafond des niches fiscales. Voici comment il fonctionne.

Repères pour la déclaration 2026 (revenus 2025), à vérifier sur impots.gouv.fr.

Le déficit s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, avec un effet immédiat sur l'impôt.¹
Plafond doublé à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique sortant le logement du statut de passoire thermique, dépenses payées de 2023 à 2027.²
Ce déficit n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.¹

Comment naît un déficit foncier

Le déficit foncier suppose une location nue déclarée au régime réel. Il apparaît quand vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables) dépassent les loyers encaissés. La part du déficit qui vient des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute alors sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. Les intérêts d'emprunt, eux, ne s'imputent que sur vos revenus fonciers.

Son atout : une baisse d'impôt immédiate, hors plafond des niches

Contrairement à une réduction d'impôt comme le Pinel, le déficit foncier n'est pas une niche plafonnée à 10 000 € : c'est une charge qui diminue directement votre revenu imposable. L'économie est donc d'autant plus forte que votre tranche marginale est élevée, et elle joue dès l'année où vous payez les travaux. C'est ce qui en fait un outil prisé des bailleurs fortement imposés qui rénovent un bien ancien. Pour les hauts revenus, le PER est un autre levier pour les tranches élevées, d'une nature différente (report d'imposition).

Les plafonds

Le plafond de base est de 10 700 € par an. Il monte à 15 300 € pour quelques anciens dispositifs d'amortissement (Périssol, Cosse). Et il est porté, sur option, à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce doublement, créé en 2023, devait s'arrêter fin 2025, mais la loi de finances 2026 l'a prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Tout ce qui dépasse le plafond, ainsi que les intérêts d'emprunt non absorbés, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.²

Quels travaux, et quel engagement

Sont déductibles les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration. Ne le sont pas les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. En contrepartie de l'imputation sur le revenu global, vous devez louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Si vous vendez ou cessez de louer avant, l'administration reprend l'avantage.

Où ça se déclare

Les revenus fonciers au régime réel se déclarent sur le formulaire 2044, dont le résultat est ensuite reporté sur la déclaration principale 2042.

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Pour aller plus loin

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⚖️ Informations pédagogiques fondées sur les règles en vigueur (2026). Ce n'est pas un conseil en investissement ni un conseil personnalisé, et aucun montant n'est recommandé : un investissement locatif comporte des risques. Vérifiez sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).

Notes et sources

Mécanisme et plafonds : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (15 300 € pour les dispositifs Périssol ou Cosse), report de l'excédent et des intérêts d'emprunt sur 10 ans, engagement de location jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année, hors plafond global des niches (article 156-I-3° du CGI ; le plafonnement des niches relève de l'article 200-0 A) — BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20).
Plafond majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique (passoire E, F ou G ramenée à A, B, C ou D), dépenses payées du 1ᵉʳ janvier 2023 au 31 décembre 2027 : dispositif créé par la loi de finances rectificative pour 2022 et prorogé jusqu'à fin 2027 par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) — Légifrance.